【胡志明市买房】告诉紫金野猪一个真实的越南房价 不吃不喝50年买不起一套房
越南房子离奇贵 不吃不喝50年买不起一套房
2011年，越南的人均GDP为1374美元，不到中国人均GDP的四分之一。但是，河内的房价并不低于中国大城市的房价。这到底是为什么?土地紧张，首都，人口膨胀，加上土地私有化和小产权化，公共交通比较落后，经济、特别是私有经济的发展强劲，有可能都是河内市中心房价奇高的原因。
对中等收入的外地人来说，就算两个人工作，每月15000人民币，如果没有父母帮忙，年轻人要买一套房子，不吃不喝，也得工作50年。
2011年，越南的人均GDP为1374美元，不到中国人均GDP的四分之一。但是，河内的房价并不低于中国大城市的房价。这到底是为什么?土地紧张，首都，人口膨胀，加上土地私有化和小产权化，公共交通比较落后，经济、特别是私有经济的发展强劲，有可能都是河内市中心房价奇高的原因。
在北京三四环内一套100平米的房子500万人民币，已经成为常态。可是对中等收入的外地人来说，就算两个人工作，每月15000人民币，如果没有父母帮忙，年轻人要买一套房子，不吃不喝，也得工作20年。
在越南河内，外省来打工的中等收入阶层，所要面对的挑战更加严峻。在河内市中心区5公里的半径之内，一处房子的价格，大约60平方米，最高的可以卖到250万美元，最低也要20万美元。到了10公里以外的郊区，同样的房子价格，大约是6万到20万美元，对工薪族来说，也是一个天文数据。
如果考虑到河内普通白领的工资，每月在200-600美元之间，一对夫妇，没有父母帮忙，要买一套像样的房子，必须工作30-50年。
那么，在河内工作的年轻人是怎样解决住房问题的呢？
有一位酒店高级行政会所的女工作人员，姓梁。1993年大学本科毕业，生长在河内最热闹的商业区。所以，她从小就有一种优越感。在越南，她可能就是现在中国人常说的那种‘白美富’一族。
吃不喝，也得工作50年。
她生了两个儿子，11岁和9岁。在酒店工作，现在的工资加奖金，每月350美元。她老公在韩国LG公司河内分公司当中层经理，每月收入1500美元，属于高收入一族。
，年轻人要买一套房子，不吃不喝，也得工作50年。
她和丈夫及两个小孩，同住在婆婆的家。那是一个3层楼，拥有自主产权的连体楼房。每层面积25平米
因为楼房面对商业街，他们把第一层租出去当铺面，月租金1250美元，相当一份很高的收入。
他们家住上面两层。看得出来，住的很拥挤，但是，在河内，尤其是在中心地带，这已经是‘人上人’的生活了
阮智勇表示,越南出现的经济困难不会影响到VIGLACERA的运行,因为越南北部的房地产价格属合理范围内,价格由此保持了稳定。而南部的胡志明地区,市中心的住宅价格达到3000美元/平方米。“这样的价格,出现回落也是正常的。”
胡志明市的高端楼盘价格,已经达到了3,875美元/平米(27,125人民币)。中档的楼盘也已经到了1,840美元(12,880人民币/平米)。即便是低档的楼盘,二手市场上的价格也已经达到990美元(6930人民币/平米)的均价。
--------在此基础上,楼价被腰斩,跌幅达50%。
“我一个人做两份工作,加上先生的工作,一个月才900万盾的收入。
这在越南已经算是不错的收入水平了。现在我们住在婆婆家里,可以省下一份房租,但去掉必需的生活费用后,一个月只能存下200万盾(150美元)。” 河内市民明珠如此对本报记者说。
明珠今年30岁,在一份日常工作之外,还需要到一家外贸公司打工,家里有两个孩子。
这样估算,她的小家庭想要在越南河内市买一套75平方米、开盘价1,000美元的公寓, 需要存足40余年的钱。这还是一次性付款,如果要按揭供楼的话,按现在越南14%的基准贷款利率,就不知道明珠的有生之年能不能供完一套房子了。
“我们工厂的年青工人,工资仅在100美元左右,工程师也仅有200美元。所以,我个人很难理解这些楼市的主要购买者是谁。”在河内已经工作了三年的一位中国公司总经理对本报记者说。
这位中国公司经理所住的小区里,几乎全是老外,没有本地人。尽管如此,河内的楼盘还在不断开工建设中。
仅仅从这些细节,有分析认为:当地的楼市价格的回落,仅仅只是一个时间问题。
越南政府早在2007年就已经意识到这个问题——2007年年底,越南政府发布税收新政,从2009年1月1日,转手楼盘的收益将征收25%的税收。越南楼市随后应声暴跌。
分析人士认为,是越南政府发现炒楼之风而主动刺破了楼市的泡沫。
不过,这一措施也造成了股市银行板块的下跌,进而造成整个股市市值蒸发65%。楼市,因此被认为是本次越南经济波动的“引爆点”。
房市入冬
6月16日,本报记者获得一份由SAVILLS完成的“河内及胡志明市公寓用房调研报告”。SAVILLS是全球著名的房地产物业销售、代理及市场咨询机构。
“胡志明市的房地产市场上,中等级公寓房在2008年年底将会有3800套的供应量,价格在每平方米500-1000美元。但是这个价格比二手市场上同等级的楼盘贵出很多。”SAVILLS的这份报告上写到。
根据这一数据,最近胡志明市楼市价格的几乎腰斩——胡志明市的楼市已经进入了寒冬期。
SAVILLS的报告非常完整地详述了越南两大经济中心——河内与胡志明市的房地产现状:
胡志明市的高端楼盘价格,已经达到了3,875美元/平米(27,125人民币)。中档的楼盘也已经到了1,840美元(12,880人民币/平米)。即便是低档的楼盘,二手市场上的价格也已经达到990美元(6930人民币/平米)的均价。
胡志明市的公寓市场供应还将进一步扩大——从2008年的5000套/每年供应量上升到20,000套/年的供应量。
SAVILLS预测,由于现在越南政府对贷款炒房采取严厉态度,银行信贷也从严控制,胡志明市最近的房产交易数量肯定会下滑,投机性的购买会大幅减少。
首都河内呈现的也是类似的格局。2001年,河内的公寓价格平均约300美元/平方米,在经历两年暴涨后达到600美元/平方米。2004年至2005年少许下滑,但2006年又从600美元狂涨到800美元。一年之内均价上涨50%。
SAVILLS预测,除了买房需求受打击之外,河内的公寓楼盘供应也肯定会受到越南政府本次信贸紧缩的打击。SAVILLS估计, 河内现在有近80个楼盘,但因为房地产开发商的信贷来源被切断,未来市场上楼盘的供应数字肯定会掉头向下。但是在中长期内,楼盘供应的减少,还是会造成一定程度上的市场短缺。
记者在河内看到,2000美元/平方米的高档楼盘,建筑密度相当之高,容积比率,相当接近香港房地产的形态。
而建筑形态上,也类似于香港的高密度楼盘,居住者的居住条件并不理想。
第三段:冰火两重天
值得注意的是,在住宅市场之外, SAVILLS的报告呈现的则是一片欣欣向荣的商用地产场景:
酒店业方面,胡志明市现有国际5星级酒店11家,国际4星级8家,总计4,000个酒店房间。不过,因为越南旅游呈高速增长态势, 高档酒店业的房间还是会供不应求。胡志明市旅游委的统计数据显示,2007年共有三百万人次造访胡志明市。在高峰时间, 客房率已经达到了80-90%。五星级酒店的价格达到了160美元/晚(1,120人民币)。
河内市现有国际5星级酒店9家,国际4星级6家,总计3939个酒店房间。
平均入住率70%,入住5星级每晚平均要花735元人民币。但是在2010之前,河内还会新增4,188个4星、5星酒店。但是同胡志明市一样,因为供不应求,所以未来河内的5星级酒店每晚的花销可能会达到200美元/晚(1,400人民币)。
记者看到,在河内著名的西湖景区,因为有开阔的水景,所以几家5星级酒店已经在开工建设。
商用办公楼宇市场也是越南正在火热的一个市场。据SAVILLS的调查,最高档的A级写字楼已经达到62.5美元/月/平方米,租用率高达98%左右。2007年1月,A级和B级写字楼的平均租金仅为25美元,短短一年就已经上涨40%,达到36美元/月/平米。
SAVLLIS估计,虽然现在在建的办公楼在未来5年内可以提供130万平方米的供应量,但是A级的办公楼的月租金还是会上升到70美元/平方米。
胡志明市的商用办公楼宇则比河内更火爆,一共98幢国际标准办公楼在用。而A级楼宇的租金已经达到89美元/月/平方米。A级和B级楼宇现在全部一房难求,出租率接近100%。
记者在河内看到,B级的写字楼跟中国国内的办公楼品质上还有差别,但是已经有分众传媒的LCD视频挂在电梯口的墙壁上。而IBM VIETNAM和GE VIETNAM分公司所在的太平洋(601099行情,股吧)中心则是A级商用楼宇,电梯采用的是最先进的集中式指令式电梯,已经可以比美香港和上海最好的商用楼宇,不过没有分众传媒入住。
零售业用房方面,则可能是最受本次越南政府宏观调控的房地产物业。“2008年开始的高通货膨胀略有影响零售百货业的景气度,有可能进一步影响到零售业用楼。”SAVILLS的报告指出。
由此看来,越南的整个房地产市场呈现的是冰火两重天格局。商用的酒店写字楼还有零售用楼依然有上升和投资的空间。而住宅地产则已经进入了真正的冬天。
