创鸿董事长黄鸿明被拘背后:揭阳旧改惹下的隐患
11月14日晚,广东创鸿集团有限公司董事长黄鸿明在揭阳工作到十点,随后飞往广州。没想到随即被检察机关刑拘。原因是涉嫌行贿揭阳前市委书记陈弘平。
陈弘平在一年前被检察机关带走。纪委通报其利用职务上的便利,为他人谋取利益,先后多次收受他人贿赂,数额特别巨大。
创鸿在揭阳发家,近年因投身揭阳多个旧改项目而成为当地当之无愧的龙头地产商。在获得一定资本积累后,创鸿又挥军广州、佛山,高调摘下多个地王项目,宣布升级转型。
然而,据经济观察报从接近广东省纪委人士处获悉,黄鸿明正是在揭阳的积累阶段出了问题。该人士证实,黄鸿明为获取土地以及十佳文明民营企业称号等对陈弘平进行贿赂。
黄鸿明被刑拘后,其妻子黄昭纯(原也是集团高管)及集团总裁王寿庆作为最高决策人迅速与合作伙伴进行了说明和业务安排。经济观察报从多个渠道了解到,目前创鸿集团、佛山公司、粤东公司均在正常运作当中。不过,揭阳旧改项目因陈弘平的落马而遭遇了尴尬局面。
事发突然,黄昭纯被推上掌舵人的位置。她一整天嘴皮子没歇过,所有创鸿的合作伙伴都排队要求与其会面,了解创鸿还能不能熬下去,合作还要不要继续。这些合作伙伴包括承建商、银行、信托基金等。
经过处理,创鸿很快贴出公告表示,集团将继续承担相应的责任义务,集团及其下属公司的原有业务均将正常开展,所有协议和合同将依约履行。
11月底的佛山南海创鸿城现场,施工忙碌。光从外部看,不会发现这家企业经历了一个震荡。项目工程方面的人士介绍,商场正处在内外一起装修的阶段。该商场在11月初宣布完成招商,成功引入华润万家等多个知名一线品牌,并表示将在圣诞节前后开业。
创鸿佛山公司的内部人士表示,佛山项目有信托方面的合作伙伴支持,问题不大。
而在创鸿的发家地揭阳,多个项目出现施工缓慢。
中建第二工程公司曾与创鸿在2011年签署了100亿承包战略合作,现经过协商决定:快完工的继续做完,之前停滞的尽快清场交接。
其中,中建在梅兜村旧改项目(帝景湾)实施退场。该项目从2月份停工至今,创鸿方面找来潮阳二建接手,两家承建商正处于工作交接阶段。而中建二局负责的另外一个项目创鸿国际则正在收尾阶段,已完成围蔽的拆除。把这个项目做完,我们就帮了创鸿一个大忙。中建二局内部人士说。
揭阳两个项目加起来,按照75%进度结算,创鸿需支付中建二局约5000万工程款。中建二局正在准备各种材料资质与创鸿核对清算。
经济观察报在揭阳看到,旧改样板项目瓜籽池岭南明珠三期接近完工,二期却一直没长高,裸露着四层的灰白水泥墙体已接近一年。近期,政府及有关职能部门已介入协调,新的施工合作单位已进场着手工程续建。
创鸿集团设计部一名工程师对经济观察报表示,旧改涉及众多村民的生计,集团决定无论如何必须把回迁房部分建起来。
白手起家、行事果敢,当地人将黄鸿明与同为潮商的国美集团黄光裕作比较。1990年,黄鸿明只身一人到揭阳创业,从建筑工程队的施工管理做到公司总经理。1997年投身房地产开发,次年创立揭阳市创鸿建筑工程有限公司,随后于2001年组建了广东创鸿集团有限公司。
同样也是在1994至1998年期间,陈弘平历任揭阳市榕城区委副书记、区长、区政府党组书记。随后不断升迁,并于2005年起担任揭阳市市长,三年后出任揭阳市市委书记。
在创鸿一名高管看来,黄鸿明很有理想,是真正想做房地产的人。他每天7点上班,经常凌晨一两点下班。年轻,有胆识,手笔大,是创鸿多名员工对其的评价。
2007年,市政府宣布携手创鸿实施旧城改造,五年内完成旧城改造。榕城旧城区面积约3平方公里。榕城区委、区政府计划用5年时间,将古榕城打造成集文化旅游、休闲娱乐、商贸会展、生态宜居于一体的综合型城市中心。
作为合作伙伴的创鸿风光不断,屡屡出现在报刊、电视上。创鸿包揽了包括埔上村、梅兜村、瓜籽池片区、吊桥片区、西马片区及进贤门片区等旧改项目,全市旧改六大片区多有涉猎,多个单体项目占地面积超10万平方米。
揭阳旧改拉开帷幕的这一年,信心满满的创鸿实施走出去战略,参加了佛山千灯湖片区的地块竞拍。当时这块大热的片区迎来了数量空前的开发商报名参与,且都实力雄厚。同台竞技的有万科、中海、保利、凯德置地、合生创展、龙光等。经过近两个小时的举牌,创鸿以9.52亿元将海七路地块收入囊中,楼面地价达到5907元/平方米,创了当时佛山住宅用地楼面地价新高。
2009年,创鸿与新鸿基地产鏖战近50分钟,最终以10.54亿元的总价竞得南海体育场地块。该地块创造佛山单价地王最高纪录并保持了四年之久。次年,创鸿再以12亿元斩获南海桂城千灯湖板块的最后一宗占地面积达到55000多平方米的大地块。高调、地王,让地产圈记住了创鸿这个名字。
2011年,创鸿把总部迁往广州珠江新城。2012年集团迅速组建创鸿商业公司和创鸿文旅总公司,并完成了团队的建设,形成创鸿中心、创鸿城、创鸿汇三大产品线。
创鸿一度宣称共计有12个商业项目在建,大商业总建筑面积超过300万平方米。根据创鸿集团的规划,未来5年,将进行连锁化发展,实现迈向全国的发展目标,销售额超200亿元。黄鸿明在接受媒体采访时称,创鸿要在2017年建成50个创鸿汇。
一名已离职中层人士对当时的创鸿颇为肯定:创鸿决心很大,员工也对它充满信心。黄鸿明当时聘请来自万达等知名地产企业的高管坐镇,可谓人才济济。其时万达广州项目总经理陈鹏、万达规划研究院院长刘建华均加盟创鸿,最大手笔是聘请万达副总裁王寿庆作为集团总裁。
创鸿其后又拿下番禺旧改项目,计划建设地标产品。如果能把番禺的地标建筑做出来,创鸿就能上一个台阶。该中层人士说。
值得注意的是,民营企业创鸿在旧城改造中冠上了城投公司的头衔。
资料显示,创鸿以揭阳市城中村改造投资有限公司、揭阳市榕城区旧城开发建设投资公司名义开发建设。
城投公司的盈利模式十分清晰。首先其具备一级开发资质,通过拆迁、将生地开发为熟地达到出让标准后展开招拍挂。土地出让收益按照事先约定的比例与政府分成,而分成的比例也会按照拆迁难度和土地位置具体约定。
这种联动优势主要体现在一级开发商对土地的管线布局和基础设施比较了解,有信息优势。一级开发商还有可能参与招拍挂资格的制定,在拿地环节具备成本优势。作为二级开发企业的一般的房地产商很难与之竞争。
一则工程审批公告显示,西马街道旧改项目楼面地价约在3000元/平方米。而梅兜村旧改的楼面地价则为2400元/平方米。
为民营企业插上城投的翅膀,黄鸿明与陈弘平越走越近。接近广东省纪委人士透露,黄鸿明行贿单笔金额在千万元级别,主要用于获取土地。
此外,黄鸿明也花钱里里外外打点创鸿的品牌。
接近创鸿的人士认为,从事地产行业,不打点关系是不可能的,更何况潮汕地区是一个较为排外的圈子。
这种说法经济观察报从一家全国性大型开发商处得到证实。潮汕地区是整个广东最难进入的区域,封闭,每个部门都需要打点。
打点之后,创鸿得到不少标杆项目,黄鸿明身家亦水涨船高。2012胡润房地产富豪榜,黄鸿明以65亿元的身家排在43名。今年9月,又以84亿元身家跻身2013胡润地产富豪榜第39位。
潮汕地区地产市场流行炒楼花,地产项目常在还是空地的状态就卖光。这一点助长了开发商在未完善土地使用权证、预售证明时就销售的做法。对于急需资金、同时开发多个旧改项目的创鸿来说,无疑是实现资金快速回笼的良好途径。
据了解,埔上村项目(金碧尚都)、瓜籽池项目(岭南明珠)和吊桥项目(金水岸)均在未取得预售证的情况下销售。梅兜村(帝景湾)一期地下室还没建好,产品已经卖光。
然而,正在众多旧改项目建设途中,陈弘平与黄鸿明先后被带走,游戏规则就迅速逆转,创鸿陷入泥潭。
梅兜村的土地性质复杂。2008年,梅兜村村民以4万元或6万元将该片耕地以生活用地名义收归各户,称为厝地。2011年,创鸿与梅兜村签署旧村改造协议。其后村民反映,创鸿改造的并非老旧的房屋,而是村民刚分到的厝地,开发商几乎不用什么拆迁成本。村民多次向市政府信访反映土地手续不清。
创鸿重新为上述项目完善手续。颇有意味的是,据前述创鸿高管透露,陈弘平出事之后,政府的审批骤然收紧。
作为合作伙伴,中建二局在今年2月已感知到障碍增加。该公司知情人士证实,公司内部专门就是否继续梅兜村改造工程召开研讨会,最终结论是中止合作。原因一是资金迟迟不到位,二就是土地手续不清、前景不看好。梅兜村改造项目从一开始就不顺利。吊机等设备入场均受到村民的巨大阻挠。
中建二局知情人士说:预售证没办下来,购房者仅支付了三成首付款,不能办理按揭和后续支付,大量应收房款没法回笼。但是工程还不得不继续建,烂尾的后果更加严重。
前述创鸿高管对黄鸿明相当同情。其表示,黄鸿明想把旧改做成潮汕大宅、岭南水乡的风格,为了做好这点,凡是水乡,黄鸿明都去考察,而且考察不止一次。榕城区地底下没有排污管道,所以排污、引水都是创鸿投钱去做的。该人士说。梅州市政府对这种项目也相当认可,引进创鸿到当地开发文化旅游项目,当中包括要修复古建筑大宅和提供相关市政配套。
按照原计划,揭阳的项目可在今年实现资金回笼,并支持佛山项目的建设。
不过,揭阳项目的拖沓影响了计划。佛山项目公司方面的高管在今年年初的时候就对下属表示,揭阳原本赚钱的项目变成要填钱。
3月,万达铁三角中的陈鹏、刘建华从创鸿离职。
创鸿不得不收缩战线。今年7月,总裁王寿庆接受媒体采访时称目前正在建设的商业项目只有六个,认为 业界对创鸿有不了解,以为创鸿一下子全部转型做商业。王寿庆称,创鸿现在是用七成的住宅项目现金流来保证三成商业开发,再加上其他渠道的融资,不会存在开发商业项目资金短缺问题。
事实上,广州和佛山的项目均牵涉高息融资产品。其中佛山项目与中融信托多次合作发行信托产品。广州南沙项目则与深圳德信资本基金成立有限合伙。
经济观察报从接近中融信托的人士处确认,目前中融与创鸿集团存续的信托计划只有一个,而且该项目运营正常。此前发行的信托产品已经如期兑付。该人士说。
是次募集资金17亿,其中优先级9亿,劣后级7亿,收益率在9%-10.5%,由黄鸿明夫妇提供担保。
上述接近中融信托人士表示,6月份的时候已经发现有苗头,包括成立新的项目公司、更换法人代表等措施,对债务问题有更好的切割。目前控制的资产是足值的,足够偿还投资者的收益。该人士说。
深圳德信资本则表示已100%控股创鸿南沙一品二期项目,并对创鸿目前井然有序的运营感到满意。
创鸿内部人士认为,佛山项目位置绝佳,不但合作伙伴不会放弃投入,还有新的信托企业希望加入。不过,该人士也承认,高息资金也加大了创鸿的资金链压力。
当前,创鸿需要加大在销售方面的力度,尽快为其回笼资金。创鸿集团灯湖左岸在10月推出500套单位,目前已售出300多套。而2009年的地王南海创鸿城报价则为13000元/平方米,与当年的楼面地价7951元/平方米相比利润较薄。
